Дворянское гнездо

Как мы все помним из русской (да и не только русской) литературы, у настоящего аристократа обязательно должно быть безукоризненное воспитание и наследственное имение. Сегодня, когда социальные лифты ездят во всех направлениях, и то и другое — дело наживное. Discovery разбирается, как обзавестись собственным замком и стоит ли это делать.

Стать владельцем замка — нечто вроде духовной практики. Причем скорее восточной, квазибуддистской, — хотя дело происходит в декорациях как нельзя более европейских. Высокие окна, каменные полы, ведущие под крышу витые лесенки, обширные камины… Все это благостное великолепие, выглядящее как иллюстрация из книжки о старорежимной жизни, превращается для новоявленного хозяина в череду испытаний, волей-неволей настраивающих на философский лад. Если квартирный вопрос, как отмечал классик, способен испортить жителей большого города, то покупка замка обещает возвысить над суетой.

Горячее сердце, холодные ноги 

Несмотря на то что обладание подобной недвижимостью — безусловный синоним роскоши, стать владельцем замка — это путь к аскезе. Пытаясь обжиться под старинными каменными сводами, сразу начинаешь понимать, зачем в старину люди обзаводились ночными колпаками, одеялами толщиной с «Войну и мир», а их ночные туфли честнее было бы назвать «ночными сапогами». В любое время года в замке холодно — вне зависимости от его возраста, размера и географического положения. А частенько еще и довольно сыро — даже если ваш замок стоит в Провансе на склоне холма, а окна жилых комнат выходят на солнечную сторону. И если летом это еще можно назвать «приятной прохладой», то к исходу зимы она превращается в собачий холод: камины, несмотря на всю их прожорливость, не слишком-то успешно справляются с задачей обогрева просторного здания.

Россиянам, воспитанным в домах с центральным отоплением и привыкшим к тому, что комфортная для жизни температура в помещении — это примерно 23, а не 15 градусов, особенно неприятно. Европейцам, не так избалованным горячими батареями, казалось бы, должно быть полегче, однако и они предпочитают зимовать где-нибудь в другом месте. А доставшееся в наследство от прадедушки с прабабушкой шато навещают исключительно летом — используя его как дачу. Некоторые и огород затевают — или возрождают фамильный виноградник, чтобы производить в год по несколько десятков бутылок вина и дарить их по случаю друзьям и двоюродным бабушкам.

Те, кому замки достаются не по наследству, а в результате покупки, и вовсе никогда не живут под их сводами. «Большинство из таких замков, которые можно обнаружить сегодня на рынке недвижимости, перепродаются раз в 5–7 лет», — говорит Патрис Бесс, глава агентства недвижимости, носящего его собственное имя и специализирующегося на объектах класса люкс. «Люди очень довольны, когда покупают замок, — и еще более довольны, семь лет спустя, когда его продают», — иронически отмечает он. Бесс подчеркивает, что замок — это не просто недвижимость, это, по сути, небольшое предприятие. И далеко не каждому под силу справиться с управлением. То, что французские замки «ходят по рукам», у многих французов старшего поколения вызывает презрительную гримасу — особенно у тех, кому родовые гнезда достались по наследству. Однако Бесс, занимающийся ими профессионально, придерживается другого мнения. «Я не из тех, кто считает, что эти постройки должны многие годы оставаться в одних и тех же руках, — говорит он. — Каждый из владельцев вносит свою лепту, и это позволяет сохранять здания».

Бесс замечает, что большинство новоявленных замковладельцев рассматривают шато как инвестицию и стремятся извлечь из владения ими прибыль, открыв отель или пансион. «Сделать замок рентабельным — это не так просто, — подчеркивает он. — Пора перестать хотеть повсюду открывать гостиницы, стоит поискать новые бизнес-модели».

Однако приобретение замка — не тот случай, когда стоит руководствоваться правилом nothing personal, just business. Все совсем наоборот. Покупка личного шато — вопрос не только потраченных (или, если все-таки надеяться извлечь из этой покупки какую-то прибыль, вложенных) денег. «Страсть к старинным камням» — так формулирует месье Бесс второе необходимое условие. «Нужно быть настоящим фанатом, чтобы решиться приобрести замок. Это не просто недвижимость, не таймшерная вилла, это вещь, которая требует страсти», — свидетельствует еще один «замковый» риелтор Александр Крафт, генеральный директор Sotheby’s International Realty France, заключая, что речь идет не столько о кошельке, сколько о душе. Что поделать: духовная практика есть духовная практика.

Цена вопросы

На вопрос, сколько стоит замок, нет однозначного ответа. Особенно когда речь идет о Франции — второй по числу замков в мире после Германии и первой — по количеству таких объектов, выставленных на продажу.

Под замком может подразумеваться практически все что угодно — от внушительного сооружения с башнями, как в заставке студии Disney, до скромного особнячка, появившегося уже после крушения Старого порядка, при Карле X или Луи-Филиппе. И даже старинная прямоугольная каменная постройка в полтора этажа, затерянная в глубине запущенного парка, — это тоже замок. Иногда слово «замок» — это и вовсе пыль, которую агентство, выставившее объект на продажу, пытается пустить в глаза потенциальным клиентам. Хотя вполне может оказаться, что скромный каменный «сарай» в захолустье действительно служил родовым гнездом какому-нибудь захудалому дворянскому роду. В конце концов, все мы читали о приключениях Д’Артаньяна, чей реальный прототип появился на свет в замке Кастельмор, в котором, по французским меркам, всего один этаж. Но в этом случае по углам для приличия все же пристроили две островерхие башенки. 

«Если мы говорим о замках со рвами и подъемными мостами, таких продается немного», — описывает ситуацию на французском рынке престижной недвижимости Патрис Бесс. Настоящих замков продается порядка 50 в год, а таких, облик которых мы рисуем в воображении при слове «замок», и вовсе не больше пяти. Все остальное — так называемые «хозяйские дома», усадьбы и даже фермы. Впрочем, где она, эта грань, которая отделяет основательный фермерский дом от небольшого замка при винограднике в нынешнюю эпоху, когда даже дворянский титул — не более чем повод дописать еще одно слово на визитной карточке?

Цена замков, выставленных на продажу, варьируется от нескольких сот тысяч евро до бесконечности. «Впрочем, найти замок, который стоит больше пяти миллионов, не так-то легко, — отмечает Бесс, — и еще сложнее за эти деньги отыскать покупателя». Одновременно на рынке представлено не более трех таких объектов — и это все не просто замки, а те, которые значатся в списке национального исторического наследия.

К стоимости самого замка придется сразу прибавить расходы на его содержание. Шато средней руки требует от владельца выкладывать от 20 до 30 тысяч евро в год. Содержание большого замка обходится в сумму от 70 до 80 тысяч евро ежегодно. А владельцы очень больших замков раскошеливаются на 100–150 тысяч, львиную долю которых составляет зарплата персоналу: даже если у вас действительно большая семья, управление таким замком выходит за рамки семейного дела.

Еще одна внушительная статья расходов — налоги. Впрочем, те, кто становится собственником замка в так называемой «охраняемой зоне» (а таких, надо сказать, немало), могут рассчитывать на фискальные поблажки. Вступивший в силу в 2013 году закон Мальро обещает скостить до 30% налогового бремени — в абсолютных величинах эта сумма может составить до 100 тысяч евро в год. Для владельцев шато, находящихся на территории ZPPAUP — «Зоны защиты архитектурно-урбанистического или пейзажного наследия», обещана налоговая скидка в 22%. А те, кто приобретает замок со статусом исторического памятника, могут и вовсе рассчитывать на освобождение от налогов.

Правда, вся экономия, скорее всего, уйдет на оплату реставрационных работ, ведь и закон Мальро, и сам по себе статус владельца замка-памятника налагают обязанности заниматься его реставрацией. И за этим действительно строго следят. Кроме того, хозяев любой недвижимости (и замки тут, понятно, не исключение) французские законы обязывают использовать квадратные метры по назначению. А значит, новоявленному владельцу шато придется либо жить в нем — либо становиться отельером или виноделом. Впрочем, стоит ли отказываться от такой возможности?